Με τις νέες διατάξεις του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024, εισάγονται σημαντικές δυνατότητες για τη μονομερή τροποποίηση των όρων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Αυτές οι αλλαγές αφορούν την επιφάνεια, το περίγραμμα ή τη χρήση της ιδιοκτησίας, όπως είχαν αρχικά αποτυπωθεί στη σύσταση.
Προϋποθέσεις και Διαδικασία
Οι τροποποιήσεις επιτρέπονται μόνο εφόσον η υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας είναι συμβατή με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και εφόσον η νέα διαμόρφωση έχει υπάρξει από την κατασκευή της οικοδομής. Πιο συγκεκριμένα, οι τροποποιήσεις μπορούν να περιλαμβάνουν:
- Εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις
- Αλλαγές ημιυπαιθρίων χώρων
- Ενσωματώσεις χώρων αποκλειστικής χρήσης
- Αλλαγές χρήσης που δεν υπερβαίνουν το 2% απόκλισης στην επιφάνεια.
Αξιοσημείωτο είναι ότι δεν απαιτείται αναθεώρηση των τίτλων κτήσης για τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις υπολογίζονται βάσει του μεγαλύτερου εμβαδού.
Μονομερής Τροποποίηση και Κοινόχρηστοι Χώροι
Οι κύριοι οριζόντιων ιδιοκτησιών έχουν τη δυνατότητα να τροποποιούν τη σύσταση, εφόσον το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου μεταφέρεται σε άλλη ιδιοκτησία του ιδίου κυρίου, υπό την προϋπόθεση ότι η νέα ιδιοκτησία δεν έχει ήδη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης.
Επιπλέον, οι τροποποιήσεις επιτρέπονται χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, εφόσον αφορούν αυθαίρετες επεκτάσεις ή απομειώσεις που συμφωνούν με την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας. Στις περιπτώσεις μεταβολών σε κοινόχρηστους χώρους, απαιτείται απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017.
Εφαρμογή και Υποχρεώσεις
Η εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων γίνεται με βάση την Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις καθορίζονται από το μεγαλύτερο εμβαδόν για σκοπούς ΕΝΦΙΑ και άλλων φόρων. Οι ιδιοκτήτες έχουν τη διακριτική ευχέρεια να ενσωματώσουν ημιυπαιθρίους χώρους ή εξώστες, χωρίς να είναι υποχρεωμένοι να το πράξουν.
Οι αλλαγές που εισάγονται με το Ν. 5142/2024 διευκολύνουν τις διαδικασίες τροποποίησης των ιδιοκτησιών, προσφέροντας μεγαλύτερη ευελιξία στους ιδιοκτήτες και περιορίζοντας τις γραφειοκρατικές διαδικασίες.
